Podmínky pro účtování poplatků upravuje zákon o spotřebitelském úvěru, který je v platnosti již od prosince roku 2016. Místy se však právní úprava vyjadřuje nepřesně, proto centrální banka nyní vyložila konkrétní podmínky pro účtování poplatků.
Poplatky za předčasné splacení hypotéky
Běžnou praxí při předčasném splacení hypotéky bylo, že klient musel bance uhradit poplatek, který zahrnoval část úroků, které by klient bance platil, pokud by dodržel dohodnutou dobu fixace úrokové sazby. Právě náhrada ušlých úroků byla dosud klíčovým parametrem, od kterého se odvíjela výše poplatku za předčasné splacení. Dalšími položkami, které poplatek zvyšovaly, byly také často ušlý zisk (snížení úrokových výnosů) či úhrada provize makléřům. Poplatek se tak často pohyboval v řádech tisíců až desetitisíců korun.
Nyní se tedy připravuje výklad pojmu „účelně vynaložené náklady poskytovatele spotřebitelského úvěru, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení“, o kterém zákon o spotřebitelském úvěru hovoří. Ten uznává pouze administrativní náklady související s předčasným splacením, ale neuznává již úrokové náklady a rizika.
Administrativními náklady, které souvisejí s předčasným splacením úvěru, jsou:
- náklady na plat zaměstnance, který zpracovává tuto žádost,
- poplatky hrazené katastru nemovitostí, případné poplatky za notářské úkony, které si předčasné splacení vyžádalo,
- náklady na tisk a kopírování dokumentů,
- telefonní poplatky, poštovné.
- spotřebované kancelářské potřeby.
Nad administrativní náklady mohou vzniknout i další náklady, ty je však možné do poplatku za předčasné splacení zahrnout jen tehdy, že v dané situaci v udávané výši prokazatelně vzniknou, jsou vynaloženy účelně a bez předčasného splacení konkrétního úvěru by vůbec nevznikly.
Náklady, které do poplatku za předčasné splacení úvěru nelze zahrnout, jsou:
- snížení úrokových výnosů,
- úrokové náklady věřitele z jeho dluhů,
- odměnu hrazenou advokátní kanceláři za provedení standardní administrace související s předčasným splacením nad částku nákladů vzniklých v situaci, kdy by stejný úkon provedl zaměstnanec banky,
- provizi vyplacenou zprostředkovateli za zprostředkování spotřebitelského úvěru na bydlení,
- náklady nadbytečných schůzek se spotřebitelem,
- cestovní náklady.
Bude snazší odejít ke konkurenci, půjde to i v době fixace
Výše poplatku za předčasné splacení hypotéky byla společně s dobou fixace jedním ze způsobů, jak si banky mohly udržet klienta. Pro klienta bylo nevýhodné odejít ke konkurenci mimo termín fixace právě díky vysokým poplatkům za předčasné splacení úvěru. Nově však bude možné úvěr splatit s minimálními náklady a klient tak bude mít možnost odejít k jiné bance kdykoliv, kdy se objeví lepší nabídka – lepší úroková sazba, nižší splátky. To je výhodné pro klienta, avšak nevýhodné pro banku.
Regulace poplatků může mít vliv na ceny hypoték
Banky pravděpodobně budou nuceny o něco zvednout ceny úvěrů na bydlení, aby pokryly úrokové náklady a riziko související s předčasným splacením úvěru. Banka totiž musí na dobu fixace nakoupit peníze. A pokud klient ze závazku odejde předčasně, znamená to pro banku riziko ztráty. Aby banky snížily toto riziko, budou pravděpodobně zvyšovat úrokové sazby, nebo navyšovat jiné poplatky. Možností taky je zvýšená nabídka bank na hypotéky s plovoucí úrokovou sazbou. No, necháme se překvapit...
