Přinášíme vám rozhovor s ředitelem české sekce chorvatské realitní kanceláře fungující pod značkou Bydlení v Chorvatsku.
Víme, že již deset let úspěšně podnikáte přímo v Chorvatsku v realitách a mnoha našim krajanům jste již zprostředkovali vlastní nemovitost v Chorvatsku. Jací jsou vlastně vaši klienti?
Naše klienty řadíme do třech skupin. Zákazník si chce koupit nemovitost jen pro sebe, třeba jako letní sídlo. Těchto je tak 30%. Nejpočetnější skupinou jsou zákazníci, kteří chtějí koupit nejen vlastní nemovitost nejen pro sebe, ale i nadále třeba dále apartmány pronajímat. Prostě to berou jako investiční záležitost, těch je 60%. Zbylých 10% zákazníků se chce k nám do Chorvatska přestěhovat natrvalo. Podle těchto skupin také doporučujeme zákazníkovi nemovitost na míru.
Jak vlastně takový nákup nemovitosti v cizině probíhá?
Tak především každý musí mít přidělen svůj OIB (chorvatské daňové číslo), bez kterého nemůže v Chorvatsku uzavírat žádnou smlouvu a nic vlastnit. To zprostředkováváme na základě plné moci ještě před prvním příjezdem klienta do Chorvatska. Když uzavřeme se zákazníkem smlouvu o zastoupení, jde se na prohlídku nemovitostí. Po dohodnutí všech podmínek prodeje si zákazník nechá napsat kupní smlouvu (zde doporučujeme našeho spolupracujícího právníka), zaplatí se cena nemovitosti a jde se ke státnímu notáři, který vše ověří, zaeviduje a elektronicky předává na katastr. Realitní kancelář v Chorvatsku totiž nesmí sepisovat kupní smlouvy, resp. za ni nemůže ručit. Vše uvedené platí pouze pro občany EU s tím, že vůbec žádný cizinec nesmí v Chorvatsku kupovat jiný než stavební pozemek.
Jaké jsou vůbec ceny nemovitostí v Chorvatsku?
Budeme se bavit o nemovitostech u moře, protože v Česku je také rozdíl, jestli si pořizujete nemovitost v Praze nebo v Horní Dolní. Naše firma zastupuje celou Dalmácii, kdy nejlevnější nemovitosti jsou v severní Dalmácii a nejdražší ve střední Dalmácii. Lokalita je hlavní určovatel ceny nemovitosti v Chorvatsku! Začátkem jara po vypuknutí onemocnění Covid 19 mi mnoho lidí psal, že si počkají na pozdější dobu, až ceny padnou. Už tehdy jsem jim říkal, že se to nestane, protože mentalita Chorvatů je jiná. Oni nepotřebují prodat nemovitost za každou cenu, rodiny většinou vlastní více nemovitostí, a pokud se rozhodnou prodat, pak z důvodu stáří nebo investice do nové nemovitosti. Takže když nedostanou cenu, jakou chtějí, pak nemovitost nechají dětem a neprodají. Navíc stát dotuje mladé rodiny velmi dostupnými hypotékami, takže ceny prostě padat nebudou a navíc už jsou signály, že díky epidemii ještě zřejmě porostou. Vyplatí se prostě tady mít znalce, který kupujícímu v češtině dokáže dobře poradit!
Takže konkrétně? Třeba kombinace první a třetí skupiny?
Pokud se budeme bavit o první skupině, zde je řeč většinou o apartmánu, tak zde je průměrná cena 2000 €/m2. Samozřejmě, že kromě lokality pak hraje roli i to, jestli jde o novostavbu nebo starší byt. Naopak u třetí skupiny převažují nemovitosti v ceně okolo milionu euro, jako vlastní poloostrov na samotě s domem na fotografii.
A druhá, tedy nejpočetnější skupina přes investiční nemovitosti v Chorvatsku?
Tak v tomto případě záleží na výši investice. Pochopitelně při rozumné koupi platí pravidlo, čím větší investice, tím rychlejší návratnost. Například dvě vily s dvěma bazény přímo na pláži se nabízejí za necelý milion euro.
Roční čistý výnos je přes 70 000 €, takže do deseti let je investice splacena a pak majitel a jeho potomstvo doživotně vydělává na první řadě od moře. Přitom je na pozemku i apartmán, takže majitel může i přes plnou obsazenost obou vil trávit celou dovolenou ve svém a poblíž křišťálově čistého moře. Nebo tato zajímavá vila v letovisku Žaborić, která se dá koupit celá nebo po jednotlivých patrech. Takže ideální si je koupit jedno patro, na dalším se domluvit s majitelkou na pronájmu a zákazník si má možnost vyzkoušet, jak mu pronájem v Chorvatsku půjde.
A co když si chce někdo nechat postavit dům na míru?
Dobrá otázka! Jak jsem uvedl výše, cizinec si nemůže v Chorvatsku koupit jiný než stavební pozemek. Když jsem řekl, že cenu určuje především lokalita, u pozemků je to trochu jinak. Tady je rozhodující vzdálenost od moře. Takže m2v první řadě u moře může stát i 1000 €/m2, ale ve třetí řadě (cca 150 metrů od moře) již třeba 250 €/m2. Zde je asi jediný rozdíl oproti cenám v Česku, protože v Chorvatsku je země krví placená a je tedy velmi drahá. Ale movitý zákazník si koupí co se mu líbí a nechá si postavit, co přesně chce. Náš poslední klient si koupil podobný pozemek jako na obrázku, nechal si od námi doporučené místní firmy postavit vilu s bazénem v obýváku a už je včetně luxusního vybavení na celkové investici okolo 4 milionů euro.
Jaké služby můžete svým klientům v Chorvatsku nabídnout?
Prioritně samozřejmě služby naší realitní kanceláře v rámci velmi mírné provize, a to pouhých 3% z dohodnuté kupní ceny. Mezi to patří například:
- Prověření vlastnictví a dokumentace o legálnosti předmětných nemovitostí
- Vyjednávání o prodejní ceně
- Připravení a předání dokumentace na základě povinností Zákona o dani z prodeje nemovitostí
- Odborná pomoc při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí a kupní smlouvy
- Dohled a pomoc kupci při přepsání vlastnických práv do pozemkových knih
Vlastními silami (a to i na základě plné moci, takže zákazník se nehne z Česka) dále zajišťujeme zřízení OIB, založení firmy v Chorvatsku, průzkumy trhu, zřízení a uvedení do provozu pobočky české firmy, zajištění obchodních kontaktů… Je toho spoustu, navíc v přijatelných „českých“ cenách, i když tady jsou služby výrazně dražší než v Česku. Ve spolupráci s právníkem, architektem a stavební firmou pak i další potřebné věci včetně zastoupení při jednání na úřadech. Už jsme také zajišťovali přepsání dětí do chorvatské školy, prostě troufám říci, že není věc, kterou neumíme.
Co když někomu chybí část prostředků?
To je bohužel trochu těžší, protože chorvatská banka nedá hypotéku cizinci a česká banka nedá žadateli hypotéku na nemovitost v Chorvatsku. Jediné doporučení je tady vzít si hypotéční úvěr na českou nemovitost (tzv. americkou hypotéku), kdy dáte do zástavy českou nemovitost a za úvěr si pořídíte nemovitost v Chorvatsku. Na druhou stranu pokud je žadatel bonitní (má dostatečný měsíční příjem peněz na rodinu), umíme pomoci i se zařízením tohoto produktu v Česku.
A na závěr, jak se vás dotkla pandemie Covid 19?
Tak na jaře při zavření hranic jsme samozřejmě neměli klienty žádné, protože nikdo nevěděl, co bude. Přes léto se s otevřením hranic vrátily prohlídky nemovitostí a na podzim nastal docela boom s prodejem, protože většina lidí zcela správně pochopila, jak je důležité v dnešní době být alespoň částečně izolovaný a ve vlastním bydlení. I když je do Chorvatska povinný negativní PCR test, zájemci o nemovitosti k nám jezdí i přes zimu a třeba celý leden 2021 už máme plný domluvenými schůzkami a prohlídkami. Protože předpokládám, že test nebo doklad o očkování bude povinný hodně dlouho, doporučuji si rezervovat vlastní termín návštěvy na emailu: info@bydlenivchorvatsku.cz nebo na telefonu +385 911 676 399. Mluvíme česky i chorvatsky.
