Zpřísnění pravidel pro hypotéky postihne hodně lidí. Zejména ti, kteří dnes už nějaký úvěr mají, budou o půjčku na bydlení žádat obtížně. ČNB od tvrdších podmínek v dohledné době neustoupí.
Čísla o objemu uzavřených hypoték v měsíci říjnu hovoří jasně. Lidé se snažili ještě před zavedením nových pravidel hypoték svůj úvěr na bydlení rychle uzavřít. Celkem tak rukama bankovních poradců prošlo přes deset tisíc klientů, což je nejvíc za rok 2018 a skoro nejvíc v historii.
Proč taková hypoteční hysterie?
Lidé mají strach, že podle nových pravidel by už na hypotéku nedosáhli a museli by žít v nájmu, tedy „v cizím“. Přitom oblíbenost tohoto finančního produktu je vysoká. S rostoucími cenami nemovitostí i nájmů chce každý – logicky – bydlet ve svém a nečekat, až mu pronajímatel bytu nebo domu smlouvu vypoví. Zároveň je to určitá forma investice do budoucnosti. Protože pravděpodobnost, že by v dlouhodobém horizontu ceny nemovitostí klesaly, je opravdu nízká. Může dojít i ke skokovému snížení ceny v době krize, dlouhodobě ale s rostoucími příjmy domácností rostou také ceny nemovitostí.
Lze doufat v pokles cen nemovitostí?
Na konci minulého roku odhadovala ČNB, že ceny nemovitostí překračovaly svojí reálnou hodnotu o 14 procent. Dnes bude zřejmě toto číslo ještě vyšší. Znamená to, že se vyplatí si počkat, až bublina splaskne a ceny nemovitostí „konečně“ poklesnou? Ne tak docela. Ceny by mohly začít klesat už nyní. Mají na to vliv nejen nová pravidla hypoték, ale také zvyšování úroků. Obojí dohromady však bude znamenat, že stále méně lidí dosáhne na úvěr – tím pádem se sníží poptávka, což by mělo na trhu znamenat pokles cen. Nicméně jisté to není, a sice především proto, že dnes je na trhu velmi malá nabídka volných domů a bytů a stavební řízení u nás trvá opravdu dlouho.
Víte, že podle každoroční statistiky Světové banky bylo Česko při vyřizování stavebního povolení na nelichotivém 127. místě ze 185 porovnávaných zemí? Snazší než v Česku je získat stavební povolení v Iráku, ve Rwandě, v Kongu nebo v Kosovu.
Jak ČNB změnila pravidla pro poskytování hypoték v Česku?
Centrální banka zpřísňuje podmínky už od konce roku 2016, tak aby zamezila ještě většímu růstu cen nemovitostí. Nejdříve zakázala poskytovat úvěry na celou cenu nemovitosti (tzv. 100% LTV – Loan To Value – poměr hodnoty zástavy k výši úvěru). Následně pak omezila objem úvěrů poskytnutých bankou ve výši 80–90 % LTV na pouhých 15 % z celkového objemu úvěru. Takzvanou „devadesátku“ tak dnes dostanou jen velmi bonitní klienti.
Tento nástroj utažení opasků použila ČNB vůbec poprvé ve své historii, a protože chtěla poptávku po bydlení a ceny nemovitostí zkrotit ještě více, přistoupila k dalšímu kroku, a to omezení zadlužení klienta (jak celkového tak měsíčního). Od listopadu letošního roku tak žadatelé dostanou hypotéku maximálně do výše devítinásobku svého ročního příjmu a celková měsíční splátka všech úvěrů nesmí překročit 45 % čistých měsíčních příjmů.
Jak to konkrétně vypadá, je jednoduché spočítat. Pokud berete 25 tisíc korun čistého, můžete si vzít hypotéku maximálně na 2,7 milionu korun a vaše splátky všech úvěrů nesmí přesáhnout 11 250 Kč měsíčně. Zajímavostí je, že při dnešních úrokových sazbách, které se pohybují pod třemi procenty, se tato dvě omezení skoro rovnají. Protože pokud si vezmete hypotéku na 2,7 milionu korun, na 30 let a při úroku 2,9 % splátka činí 11 238 korun.
Úrokové sazby v Česku budou i nadále růst
Podle prognóz analytiků budou úrokové sazby v Česku i nadále růst, a proto je velmi pravděpodobné, že velmi brzy bude přísnější právě kritérium 45% splátky z čistého měsíčního příjmu, než celkový objem hypotéky ve výši devítinásobku ročního příjmu. Hypotéka, ať chceme nebo ne, se ale zcela jistě stane velmi lukrativní službou pro bohatší lidi. Zejména lidé, kteří už nějaký úvěr mají, totiž budou ve výši hypotéky značně omezeni. V některých krajských městech tak lidé s průměrnými příjmy nedosáhnou na průměrný byt. Analytici odhadují, že kvůli novým pravidlům pětina lidí na hypotéku nedosáhne. Je otázkou, zda se situace v budoucnu zlepší. Předpokládám, že dokud nedojde ke zlevnění cen nemovitostí, tak ČNB od zpřísnění pravidel jen tak rychle neodstoupí.
Co tedy dělat, pokud chcete bydlet ve vlastním a máte třeba spotřebitelský úvěr, který vás zatěžuje například měsíční splátkou 5 000 Kč? Není nic jednoduššího, než vyhledat odborníka, který vám pomůže konsolidovat stávající půjčky a pomůže vám dosáhnout na hypotéku, kterou potřebujete. Cesta se dá najít vždycky.
