Výběrové řízení na hypotéku

Hypotéky v posledních dvou dekádách zažívají nebývalý rozmach. Současná nabídka má obecně zaujmout nízkými úrokovými sazbami, které se drží na historických minimech, a různorodými možnostmi, jak si nemovitost pořídit.

Koupit, postavit, refinancovat? Jak na hypotéku dosáhnout a jak na ní ušetřit? Základem je vhodná nemovitost za příznivou cenu. A to jak pro vlastní bydlení, tak pro nákup investičního bytu – přináší totiž do budoucna zajímavý výnos a zhodnotí vložené investice.

Po světové finanční krizi v roce 2008 se ale nabídkové ceny nemovitostí a filozofie hypotečních bank změnily. Grafy vývoje pořizovacích cen bytů dokládají od té doby prudký nárůst cen nemovitostí. Další zvýšení je patrné od roku 2013; v letošním roce ceny dokonce překonaly hranici nejvyšších cen z roku 2008. To je pro klienta nepříjemná zpráva, navíc umocněná vědomím, že k žádné výraznější změně pravděpodobně v blízké době nedojde.

Pořizovat si byt či dům za hotové tedy nadále zůstane jako nejméně využívaná varianta. Ke slovu přichází hypotéka, nejvyužívanější forma nákupu nemovitosti.

Hypotéka na míru

Kterou pro mě?, ptá se klient. Předběhněme konkurenci – kombinujme!, uvažují banky.

Konkurenční boj hypotečních bank (v současnosti asi 10 poskytovatelů hypoték a 6 stavebních spořitelen) je znatelný, každá pod vlivem konkurence přináší na trh několik různých typů úvěrů a jejich kombinací, a to ve snaze nabídnout potenciálnímu klientovi hypotéku na míru. Zvýhodněná úroková sazba, ale i vyřízení a správa hypotéky bez poplatků se objevuje v nabídkách bank už téměř automaticky – banky ví, že je to základní krok, jak si zajistit u potenciálního klienta úspěch.

Běžnou produktovou řadu tvoří kromě účelové hypotéky na bydlení i americká hypotéka a možnost refinancování.

Americká hypotéka – tzv. hypotéka bez účelu

Nemusíte tedy dokládat účel úvěru a můžete ji využít na cokoli s výjimkou investice do nemovitosti. Je využívána např. na nové zařízení bytu, pořízení auta, nákladnější cestování, na rozvoj podnikání aj. Je uzavírána na pevně stanovenou dobu, která je kratší než u běžných účelových hypoték, a zajištěna nemovitostí – díky tomu vám umožní půjčit si vyšší částku s nižší úrokovou sazbou a lepšími podmínkami než u klasického spotřebitelského úvěru. Nabízí úrokové sazby s různě dlouhou fixací (1–20 let) i možnost předčasného splacení.

Refinancování

Refinancováním hypotéky nahradíte starý úvěr novým. Je třeba být rychlejší než banka a požádat si u konkurence o výhodnější produkt před tím, než vám vaše banka pošle návrh nových úrokových podmínek. Tržní situace se stále vyvíjí a vy máte možnost získat nižší úrok, nižší splátky. Pokud tedy chcete splatit svoji hypotéku, úvěr ze stavebního spoření či půjčku u jiné banky, využijte výhodnější nabídky u jiné banky. Můžete zároveň získat možnost navýšení nového hypotečního úvěru se splatností až 30 let.

Refinancovat můžete také úvěry a půjčky, které vám nebyly poskytnuty k financování nemovitosti.

U klasické hypotéky vždy ručíte nemovitostí a je potřeba mít sjednáno životní pojištění (finanční poradce vám poradí, které pro vás bude nejvýhodnější). Musíte se rozhodnout mezi možností 100% hypotečního úvěru, nebo řešit financování formou hypotečního úvěru, příkladně z 85 % a 15 % dofinancovat vlastními zdroji, a to často využitím úvěru od stavební spořitelny.

V případě 100% hypotéky nevkládáte sice žádné své finanční zdroje, ale tím pádem se pro banku jedná o rizikovější obchod, a tak je úroková sazba přibližně o 1 % vyšší než u druhého případu, kdy vkládáte 15 % ze svých zdrojů a v této procentuální hodnotě umoříte část celkové dlužné částky.

Co je výhodnější, vyplývá z aktuálních úrokových sazeb zvlášť na hypotéku, zvlášť na úvěr ze stavebního spoření; výhodou u úvěru bývá možnost jeho rychlejšího vyřízení.

Výše úrokových sazeb pro hypotéky se počítá z kombinace finální půjčené částky, délky splatnosti, bonity klienta, fixace a hodnoty nemovitosti. Některé banky nabízí možnost využít určitá procenta z půjčené částky na úhradu čehokoli. Tuto nabídku banky doplňují novými typy úvěrů, např. hypotékou se zápočtem úspor, kontokorentní hypotékou, hypotékou na pronájem, hypotékou pro živnostníky, předhypotečním úvěrem. Nově se můžeme setkat i s novým typem zvýhodněného hypotečního úvěru na studentské bydlení, který má pomoci rodičům a jejich studujícím dětem s financováním studentského bydlení. Požádat si o něj mohou studenti společně se svými rodiči.

Nabídka je tedy široká, finanční situace každého klienta jedinečná. Proto počítejte s tím, že každou žádost banka posuzuje individuálně. K prioritním zájmům banky totiž kromě prodeje svých produktů a služeb patří i posouzení bonity klienta, tj. jeho příjmů a výdajů v domácnosti. Takovou poznámku však často v reklamních materiálech nenajdeme. V lepším případě se tato berná mince nahrazuje hvězdičkou a legendu k ní najdeme někde na okraji.

K získání hypotéky je třeba splnit jak předepsaná kritéria, tak mnoho povinností. Kromě zajištění dokumentů a zvládnutí administrativy je to schopnost počítat s rozvahou a správně určit výši možné měsíční splátky, zároveň pamatovat na nutnost úhrady dalších položek – energie, pojištění atd., být obezřetný a ujistit se, že slovo zdarma mě později nevyjde příliš draho, pamatovat na riziko skrytých poplatků. Příliš pestrá nabídka může paradoxně klientovi situaci také ztížit.

Také chystaná změna zákona o spotřebitelském úvěru situaci rozviřuje. Přicházejí s ním totiž změny, které se dotknou jak klientů, tak bank (zvýšená administrativní náročnost pro obě strany, podmínky předčasného splácení, úprava výše smluvních pokut, nové regule pro posuzování bonity klienta aj.).

Většina klientů stěží může evidovat veškeré nabídky a jejich proměny. Ještě náročnější je pak pro neodborníka analyzovat různorodé ekonomické faktory a aplikovat je během procesu výběru hypotéky. Vše navíc umocňuje čas, respektive jeho nedostatek.

Shrnuto, výběr hypotečního úvěru a celý průběh následného vyřizování stojí hodně vašeho času, plno sil a je to velká zkouška vaší trpělivosti. Nejefektivnějším řešením je vyhledat posilu.

Pozvěte si pomocníka a odborníka v jedné osobě – finančního poradce

Jako v každém jiném obchodě, tak i v tom hypotečním platí, že jednou z překážek bývá nedostatečná znalost konkrétních podmínek a jejich vzájemných vztahů. Ten, který je ovládá a umí s nimi profesionálně pracovat, je finanční poradce – hypoteční specialista. Pomůže vám překonat překážky, ušetří váš čas i peníze.

Bez hypotečního specialisty jste ve velké nevýhodě – nezískáte rychle přehled o možnostech, které se nabízí, tudíž nemůžete provést kvalitní srovnání produktů. Což znamená, že výrazně snižujete šanci na optimální řešení vaší situace. Proces zjišťování a vyřizování vám bez hypotečního specialisty zabere mnohem více času, navíc bez jistoty správného úsudku. Hypoteční specialista vám pomůže s celým procesem, a to systematicky – nejprve vysvětlí terminologii, co lze financovat, problematiku a proces prokazování příjmů, možnosti délky splácení (včetně možnosti předčasného splacení), situaci demonstruje na názorných příkladech.

Informuje vás ohledně jednotlivých druhů hypotečních produktů, může pomoct s výběrem stavební spořitelny a správou stavebního spoření, spotřebitelským úvěrem, pojištěním (např. pojištěním úvěru, nemovitosti, domácnosti, ale rovněž životním pojištěním). Disponuje tzv. hypoteční kalkulačkou, kterou profesionálně ovládá – protože zná aktuální podmínky u všech hypotečních bank, zadá potřebné údaje přesně a vy obratem získáte nejvýhodnější úrokovou sazbu na trhu.

Protože se hypoteční specialista věnuje velkému objemu hypotečního obchodu, je schopen na základě kontaktů a zkušeností vyjednat lepší podmínky, než když jednáte samostatně. Rovněž ví, čeho se předem vyvarovat, na co být připraven. Díky zkušenostem a přehledu makléře, který se na rozdíl od vás má možnost věnovat vyřízení vaší hypotéky na 100 %, výrazně urychlíte a zjednodušíte celý proces. Navíc nemusíte obcházet velké množství bank, s finančním poradcem řešíte vše z jediného kontaktního místa! Vyřídí za vás všechny formality – zajistí potřebné dokumenty od různorodých institucí včetně odhadu nemovitosti, podání dokumentů na katastr nemovitostí aj.

Nezávazná schůzka s profesionálním makléřem a přesné porovnání hypoték na trhu je zdarma. Vy po ní pravděpodobně zjistíte, že spolupráce s finančním poradcem může být velmi perspektivní i v oblasti vašich budoucích investic.

Udělejte si výběrové řízení na hypotéku ve spolupráci se svým finančním poradcem. Pokud jej nepodceníte, zajistíte svým financím prosperitu.